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「都市更新」簡稱「都更」,面向涉及都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價、地政、稅務等專業議題,土地擁有者、建商、政府三方可能因為立場不同或利益衝突,讓都更案件的處理更加複雜。

當城中的精華土地越來越稀有,加上早期建築物日久失修,必須進行全面或部份的興建、整理或修緝,來解決原先市中心功能萎縮的問題,但在實行的同時,必然會有正反意見的交鋒,並面對權利、資產重分配的問題。

「都市更新」簡稱「都更」,面向涉及都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價、地政、稅務等專業議題,除了由地方政府都更處管理,都更處還有上級機關--內政部營建署監管,土地擁有者、建商、政府三方可能因為立場不同或利益衝突,讓都更案件的處理更加複雜。

檢視歷來台灣 《都市更新條例》修法的重點,多半為鬆綁限制、簡化程序,對於地主權益的保護配套則相對欠缺,目前,台灣《都更條例》對於都更計畫核定後的實施與監督,僅有兩個條文,基於憲法保障人民財產權的精神,需要導入更多法治先進國家的經驗。

    都市更新七大角力

    都更經常要重新分配土地、建物所有權人的權力項目,程序上可以分為「事業概要」、「事業計畫」與「權利變換計畫」三個階段,前兩個階段各有一份同意書,到了權利變換的第三階段,就只有參與、不參與兩種選項,除非明白表示不參與,要領取等同更新前價值的現金補償,否則主管機關會認定土地、建築物的所有權人,都同意參與權利變換。

    由於都更實施的程序繁複,加上一般民眾未必熟悉相關法律,以下列出七項常有爭議的項目:

    一、都更同意書

    和都更相關的同意書有兩種,一種是「都市更新 事業概要同意書」,第二種是「都市更新事業計畫同意書」,第一種同意書是「意向」的探詢,都更實施者可能僅提出初步的構想與規劃,若屋主、地主同意這份構想,可以簽名明確表示自己的意向。

    第二種同意書是都市更新案件申請的關鍵,當都更實施者取得到達法定門檻數量的事業計畫同意書,就取得都市更新案的開發權利。所有權人在事業計畫同意書簽名同意後,可以在公開展覽期30天內撤銷;若全部所有權人都簽名同意,公開展覽期將縮短為15天。

    公開展覽期結束後,除非有《民法》上意思表示錯誤、受詐欺、受脅迫的情況,否則無法任意反悔、撤簽。

    曾有案例是地方市政府都更處、內政部營建署對同一都更案,居民同意書是否能撤銷的函釋,有截然不同的意見,為了避免曠費時日的法律程序,地主、屋主簽署都更同意書時,一定要特別小心。

    二、都更同意比例

    究竟要多少同意比例,才能夠進行都更?地方政府主導的都市更新,跟民間自行籌畫的都市更新,適用的規範大不相同!這要張大眼睛看清楚 《都市更新條例》第七條、第九條和第二十二條的規定。

      政府主導的都更

      針對政府自行實施,或是公開評選程序委託都市更新事業機構,有比較寬鬆的規定,尤其是在三種大前提下:第一種是 配合中央或地方重大建設,第二種避免發生重大災害,第三種是因為戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受破壞。

      在這些前提下進行都更時,更新範圍內有1/2合法地主、1/2合法屋主同意,而且他們擁有的土地總面積、建築物樓地板總面積超過都市更新範圍的1/2時,就可以進行都更。

      如果由政府主導的都更,不在這三大前提下,便要有3/5合法地主、3/5合法屋主同意,而且他們擁有的土地總面積、建築物樓地板總面積超過都市更新範圍的2/3,才能進行都市更新。

        民間自行籌畫的都更

        民間自行籌畫的都更,要有2/3合法地主、2/3合法屋主同意,而且他們擁有的土地總面積、建築物樓地板總面積超過都市更新範圍的3/4,條件門檻比政府主導的都更高。

        然而值得注意的是,當都更範圍內,擁有4/5土地總面積、建築物樓地板總面積的地主、屋主贊成都更,這時無論其他所有權人是否贊同,都達成了發動都更的條件。

        在憲法保障人民私有財產的前提下,該怎麼決定「公共利益」?多數人的抉擇,是否意味著少數人應該放棄自己現有的財產?現行的都更同意比例規範是否恰當?這些問題,不僅常在新聞及社會事件中被提起,也是修改都更條例的攻防重點。

        三、容積獎勵

        了解容積獎勵前,一定要了解建蔽率、容積率這兩個名詞。

        建蔽率是「平面」的概念,指在一片空地上,建築物究竟遮蔽了這塊土地的多大面積;容積率則要用「立體」的概念去思考,意味著在一單位土地上,究竟承載了多少人為功能的使用--這兩個數據,是都市計畫、民眾買房租屋時必須參考的重要指標。

        一塊地上如果居住太密集,可能無法增加居民需求的公共設施,也可能讓環境、衛生超載,降低生活品質,因此不同用途的土地,就有不同的法定容積率。

        政府為了鼓勵都更,制定了《 都市更新容積獎勵辦法》,讓都更的建築物在法定容積之外,另外享有獎勵容積。

        除了過去法令未規定時,容積超過現行標準的建物,可以依照舊的建築容積進行都更。其他獲得容積獎勵的途徑,有興建綠建築;協助興建圖書館、藝文中心、活動中心等公益設施;預留開放空間、騎樓與人行道;清除過去的違章建築物等等,規定繁多不一而足。甚至有些地方政府規定在一定時間內申請都更,就給予容積獎勵。

        至於容積獎勵如何劃分?例如地主、屋主必須買單興建公益設施的成本,都更成本也隨著容積獎勵水漲船高,獲得的容積必須按照共同負擔的比例,與建商或其他地主分享。從這裡衍生的角力與爭議,可以參考下面「共同負擔」的解說。

        四、共同負擔

        (籌備中)

        五、權利變換

          權利變換

          權利變換意味著都更範圍內的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者,分別提供土地、建築物、他項權利或資金來參與或實施都市更新,在都更完成後,按照每個人都更前所擁有的權利價值,以及都更時提供的資金比例,分配都更後建築物、土地的應有部分或權利金。

          協議合建

          若是採取協議合建的方式,便根據實施者與地主簽訂的合建契約,來分配都更後的成果,例如選屋、坪數大小。由於協議合建屬於實施者跟地主之間的私人契約,政府無權干涉。

          權利變換、協議合建的差別,在於同意比率的門檻,以及有沒有配套的節稅措施。協議合建的同意比率門檻比權利變換高,權利變換則有稅賦減免,為了保障住戶不被不肖實施者蒙蔽,在都更內容項目、費用編列有嚴格的規定,因此目前多數都更案都採用權利變換的方式進行。

          由於權利變換計畫只要取得大多數權利人的同意,就可以實施。有不肖建商為了謀取利益,會刻意低估未來售價,使得權利變換看起來不吸引人,逼得住戶只好選擇與建商協議合建,建商接下來便會朝向對自己有利的方向開發。另一種爭議,是都更實施者表面上按照權利變換的計畫走,但是在共同負擔的管理費用上灌水,一方面提高自己能得到的權利變換比例,來賺取超額超賣的利潤。

          權利變換計畫流程



          六、價值估算

          (籌備中)

          七、違建處理

          (籌備中)